Así usan la IA los defraudadores para estafar propiedades y chalés de lujo
Spelling Manor —una mansión de 120 habitaciones en Los Ángeles con bolera y salón de belleza, construida por Aaron Spelling, productor de televisión detrás de Beverly Hills 90210 y Dinastía — es una de las propiedades más grandes en venta en Estados Unidos.
Lleva en el mercado más de dos años y medio con un precio acorde a su tamaño: 137,5 millones de dólares (127,3 millones de euros). Su propietario debió de emocionarse cuando Eric Schmidt, el antiguo CEO y presidente ejecutivo de Google, con una fortuna de 23.000 millones de dólares (21.300 millones de euros) a fecha de 21 de octubre, expresó su interés en comprarla, según informó The Wall Street Journal este mes.
El problema, sin embargo, es que el propietario, que se oculta tras una sociedad de responsabilidad limitada llamada 594 Mapleton, no puede venderla ni a Schmidt ni a nadie. (The Wall Street Journal cita artículos anteriores de agentes locales que creen que el propietario detrás de la sociedad es un multimillonario saudí).
El dueño de Spelling Manor declaró a The Wall Street Journal, a través de su abogado, que unos estafadores presentaron una escritura fraudulenta en el condado de Los Ángeles a principios de este año. Dos personas acusadas en una demanda por el fraude afirmaron ser los verdaderos propietarios. La batalla legal por la propiedad de la mansión impide que se pueda vender.
Conflictos similares sobre la titularidad de casas y terrenos están ocurriendo en todo Estados Unidos. Impulsados por la tecnología de inteligencia artificial (IA) y la abundante información pública disponible, algunos estafadores se han vuelto más atrevidos en sus intentos de robar títulos de propiedad —también conocido en inglés como title theft—, según explican expertos en fraude inmobiliario. Sus objetivos pueden variar desde dueños de mansiones hasta propietarios de viviendas más modestas y parcelas.
Un estudio de mayo de 2024 realizado por la American Land Title Association junto con la firma NDP Analytics, basado en 783 respuestas, reveló que el fraude por suplantación de vendedor —cuando alguien falsifica la identidad del propietario con la intención de vender la propiedad— es bastante común. El 28% de las compañías de seguros de títulos experimentaron al menos un intento de fraude de este tipo en 2023; un 19% vio intentos solo en abril de 2024.
El Centro de Quejas de Delitos en internet del FBI no persigue específicamente el fraude de escritura, pero en 2023 procesó un total de 9.521 quejas relacionadas con bienes inmuebles —definidas como la pérdida de fondos de una inversión inmobiliaria— que resultaron en más de 145 millones de dólares (134 millones de euros) en pérdidas.
Y aunque el caso de Spelling Manor es llamativo por su tamaño y valor, cualquier persona que posea una vivienda o una parcela podría ver cómo transfieren su escritura sin su conocimiento.
«Quizás esto genere conciencia, y la gente se dé cuenta de que si puede pasarles a ellos, puede pasarle a cualquiera», señala Tyler Adams, CEO de CertifID, una empresa de protección contra fraudes. «Pero espero que no ocurra lo contrario y que la gente piense: ‘Los estafadores solo van tras las grandes. Nunca se fijarán en mi casa de 200.000 dólares (185.000 euros)’. No es el caso. El problema es aún peor en mercados más pequeños».
Si los estafadores logran falsificar una escritura, se pueden llevar una casa (o incluso una mansión)
Victor Petrescu, abogado en Miami de la firma LKLSG, afirma que maneja dos o tres casos de fraude de títulos al año. Petrescu explica a Business Insider que recientemente representó a un propietario cuya identidad fue falsificada «en una escritura para convencer a alguien de transferir los ingresos de la venta a una cuenta bancaria».
«Sé que sigue ocurriendo», añade.
En el caso de Spelling Manor, Adams señala que el presunto fraude de escritura podría no ser una táctica para recibir el precio total de venta de la casa, sino para extorsionar al legítimo propietario con una suma menor para recuperar la propiedad.
Adams explica que un estafador podría pensar: «Si alteramos la escritura lo suficiente para que los propietarios legítimos no puedan venderla, ¿podríamos convencerles de que nos envíen criptomonedas para devolvérsela?»
Un abogado de 594 Mapleton LLC, el agente inmobiliario de Spelling Manor y la fiscalía del condado de Los Ángeles no respondieron a las solicitudes de comentarios.
El fraude de escritura también ha afectado a la propiedad de Graceland, la finca en Memphis que perteneció a Elvis Presley y que sigue en manos de su familia.
A principios de este año, una empresa llamada Naussany Investments and Private Lending afirmó ser propietaria de Graceland y anunció sus planes para subastar la propiedad. La nieta de Presley, Riley Keough, demandó a la empresa, acusándola de usar documentos falsos para reclamar la propiedad, y ganó el caso.
En agosto, una mujer de Misuri, Lisa Jeanine Findley, fue acusada a nivel federal de fraude y usurpación de identidad por un intento de apropiarse de la histórica propiedad.
Un portavoz de la finca Graceland no respondió a las solicitudes de comentarios. Un abogado de Findley tampoco respondió a las solicitudes de comentarios.
Adams subraya que el primer paso para combatir este tipo de fraude es reforzar el proceso de verificación de identidad en los registros de escrituras.
«Creo que, como sociedad, debemos implementar mejores métodos de verificación de identidad para todas estas situaciones, para que cuando alguien presente una nueva escritura en la oficina del registro, esa oficina tenga prácticas adecuadas para confirmar que la persona que presenta la escritura es quien dice ser», explica Adams.
«Porque el origen de todas estas estafas es un problema de identidad», señala.
El fraude de escritura también frustra a los propietarios comunes
Los estafadores no solo apuntan a los grandes propietarios.
En 2023, la parcela vacía de William Gordon en Arizona se vendió a otra persona sin su conocimiento. Gordon había comprado la propiedad en 1999 por 76.500 dólares (70.800 euros), pero en algún momento, alguien presentó una nueva escritura en el registro del condado de Pima usando el nombre de Gordon, pero cambiando el estado de Arizona a Texas.
Gordon se dio cuenta de la transferencia cuando su compañía de títulos le envió una carta felicitándole por la venta de su propiedad por 200.000 dólares (185.000 euros).
Una oficina de registro es esencialmente como una biblioteca de documentos relacionados con la propiedad. Gabriella Cázares-Kelly, la registradora del condado de Pima, donde se encuentra el terreno de Gordon, explicó a Business Insider en 2023 que el trabajo del registrador es registrar documentos, no verificarlos.
«Confiamos en las entidades de titulación, en los notarios –por eso se les exige que tengan un seguro–, porque en última instancia depende de esas empresas contar con las garantías necesarias para asegurarse de que están tratando con la propiedad correcta», afirmó.
Finalmente, el propietario recuperó su terreno después de que la compañía de títulos firmara un documento legal que devolvió la propiedad a su nombre, pero la confusión le costó unos 9.000 dólares (8.300) en honorarios legales.
Según afirma Petrescu, puede ser más fácil aprovecharse de un agente inmobiliario que no está haciendo las cosas bien, porque están haciendo malabares con diez expedientes ese día.
En 2022, se vendió un terreno en Fairfield, Connecticut, después de que un estafador se hiciera pasar por su propietario, un médico llamado Daniel Kenigsberg. Este descubrió la venta después de que un amigo le dijera que alguien estaba construyendo una casa en su parcela, antes vacía.
Un ‘Daniel Kenigsberg’ de Johannesburgo había firmado documentos para intentar robar la propiedad, según documentos judiciales consultados por Business Insider.
«El verdadero problema es la gente normal y corriente que por fin ha ahorrado lo suficiente para comprar una casa y se ve estafada por un timo para el que no estaba preparada», afirma Adams. «Esa es la parte triste, que son las personas que se van a ver mucho más afectadas».
Las herramientas de IA facilitan que los estafadores engañen a cualquiera
Los estafadores recurren cada vez más a la IA para sus estafas, ya sea por teléfono, phishing por correo electrónico o mediante transferencias de títulos falsificados.
«Desafortunadamente, sus técnicas evolucionan con la tecnología,» comenta a Business Insider Marty Kiar, tasador de propiedades en el condado de Broward, Florida.
Kiar explica que, en septiembre, alguien contactó con una empresa de títulos diciendo que tenían un terreno vacío para vender en Hallandale Beach. Cuando la empresa pidió verificación de identidad, el supuesto vendedor ofreció hacer una videollamada que resultó ser un deepfake —o un vídeo generado por IA— que mostraba en bucle la imagen de una mujer desaparecida de otro estado, informó NBC Miami.
«Eran todo imágenes generadas por IA», cuenta Kiar. «Me preocupa que, a medida que la tecnología evoluciona, veamos esto cada vez más».
Uno de los rasgos distintivos de la IA es su capacidad para aprender y digerir enormes cantidades de información. Los datos sobre propiedades están a disposición del público y, en algunos estados, una simple búsqueda puede desenterrar datos de tasaciones, planos, registros de transacciones e incluso imágenes de escrituras ejecutadas. Con la IA, los documentos falsos podrían crearse más rápidamente y con un aspecto más realista.
«Están creando estos modelos de IA que leen todos los registros y datos públicos a los que pueden echar mano, y luego crean un medio por el que pueden manipular esa información», afirma Adams. «La suplantación de identidad es mucho más sofisticada», añade.
Una herramienta de IA podría ser capaz de reconocer una propiedad vacía en una base de datos más rápido que un humano o identificar viviendas sin hipotecas.
La cantidad de información personal a disposición de los defraudadores también facilita la suplantación de identidad.
Kiar asegura que su oficina ha tratado cientos de casos de fraude. Hasta ahora, solo en dos de ellos ha estado implicada la IA, pero le sigue preocupando que haya más en camino.
«Los delincuentes son muy, muy listos», afirma. «Van a utilizar la tecnología más actualizada para tratar de estafar a alguien».